Mieten, kaufen und bauen von A bis Z – Top Meldungen

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Bei unserer Recherche “Wem gehört die Stadt?” tauchen viele Begriffe auf, die nicht jedermann sofort geläufig sind. Von AirBnB bis Zweckentfremdung, hier finden Sie die wichtigsten Immobilien-Begriffe alphabetisch sortiert.

AirBnB (“Airbed and Breakfast”, zu deutsch: “Luftmatratze und Frühstück”) ist ein Community-Marktplatz, über den private und gewerbliche Vermieter ihre Wohnung oder Zimmer an andere Menschen vermieten. Nach eigenen Angaben stehen auf der Website mehr als sieben Millionen Inserate in mehr als 191 Ländern zum Angebot (Stand: Dezember 2019). Gegründet wurde AirBnB im Jahr 2008 in den USA von Brian Chesky und Joe Gebbia, beide sind mittlerweile Milliardäre.

Unter anderem in München gibt es für AirBnB genaue Regeln. Hier darf eine komplette Wohnung maximal für acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung angeboten werden. Ein einzelnes Zimmer in einer dauerhaft selbst bewohnten Wohnung darf hingegen auch das ganze Jahr über zu Ferienzwecken zeitweise an Gäste vermietet werden.

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Der Bodenrichtwert ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens, ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien. Es handelt sich dabei um einen Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen in einem bestimmten Gebiet abgeleitet wird. Der Richtwert ist Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. In Bayern werden die Bodenrichtwerte von unabhängigen Gutachterausschüssen alle zwei Jahre ermittelt. Die Werte sind öffentlich einsehbar. Allerdings fallen dabei Gebühren an, die je nach Stadt und Region unterschiedlich hoch sein können.

Wem gehören die Wohnungen in Augsburg, München und Würzburg? Wo fließt die Miete hin und wer profitiert von den steigenden Preisen? Gemeinsam mit den Bürger*innen möchten BR und Correctiv den Immobilienmarkt transparenter machen. Helfen Sie mit!

Gehen Sie auf unsere Webseite br.de/wemgehoert. Teilen Sie uns den Eigentümer Ihrer Wohnung mit. Laden Sie einen Beleg, z.B. ein Foto Ihres Mietvertrages, hoch. Eingaben überprüfen und absenden.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Eigentümer des Bauwerks ist der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen gewissen Zeitraum eingeräumt, häufig 99 Jahre – unter Umständen kann die Erbpacht verlängert werden. Nach Vertragsende geht das Bauwerk in den Besitz des Grundstückseigentümers über – der ehemalige Bauwerkseigentümer enthält allerdings eine Entschädigung.

Der Erbbauzins oder Erbpachtzins ist eine jährliche Gebühr, die für die Nutzung eines Erbbaurechts anfällt. Der Grundstücksbesitzer räumt dem Käufer der Immobilie das Nutzungsrecht an seinem Grundstück ein, verlangt dafür aber eine jährliche Gebühr, eine Art Miete. Der Erbbauzins wird oft umgangssprachlich Erbpachtzins genannt.

In Deutschland ist es erlaubt, Immobilien mit Bargeld zu kaufen. Das macht es für die Mafia und andere Verbrecher-Organisationen einfach, Geld zu “waschen”. Experten gehen von rund 20 Milliarden Euro jährlich aus, die in Deutschland mit Immobilien gewaschen werden.

Eine Genossenschaftswohnung wird nicht von einer Privatperson oder einem gewinnorientierten Unternehmen vermietet, sondern von einer Wohnungsbaugenossenschaft errichtet. Diese stellt den Wohnraum ihren Mitgliedern zur Verfügung – dazu müssen diese Genossenschaftsanteile kaufen und werden dadurch zu Miteigentümern der Genossenschaft. Wohngenossenschaften stellen ihren Mitgliedern vergleichsweise günstig Wohnraum zur Verfügung und gestehen ihnen ein lebenslanges Wohnrecht zu.

Der Begriff “Gentrifizierung” stammt aus England. In den 1960er-Jahren untersuchte die britische Soziologin Ruth Glass Veränderungen im Londoner Stadtteil Islington. Abgeleitet vom englischen Ausdruck “gentry” (= niederer Adel) beschreibt der Begriff seither Veränderungsprozesse in Stadtvierteln. In der Regel geht es dabei um den Wechsel von ärmeren hin zu finanzkräftigeren Bewohnern. Damit einher gehen bauliche Aufwertung, Veränderungen der Eigentümerstruktur und steigende Mietpreise.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken festgehalten sind. Da es zahlreiche, den Eigentümer betreffende persönliche Daten enthält, steht es nicht zur Einsicht für jedermann offen. Nach Paragraph 12 der Grundbuchordnung (GBO) wird die Einsicht in das Grundbuch daher nur demjenigen gestattet, der gegenüber dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegt.

Unabhängige Gutachterausschüsse gibt es bei allen kreisfreien Städten und Landkreisen. Die Ausschüsse erstellen Wertgutachten über Immobilienwerte und veröffentlichen die Bodenrichtwerte. Notare und Gerichte sind verpflichtet, dem Gutachterausschuss alle Kauf- und Erbbaurechtsurkunden über Grundstücke und Immobilien zu übermitteln. Ebenso Beschlüsse über Zwangsversteigerungen.

Alle Urkunden werden statistisch erfasst und gehen in die Kaufpreissammlung ein. Der Gutachterausschuss erhält auf diese Weise einen vollständigen Marktüberblick. In München besteht er aus 34 Mitgliedern (öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige; Vertreter aus den Bereichen Immobilien-, Bau- und Bankwesen sowie der Finanz- und Baubehörden). Die Mitglieder werden jeweils auf vier Jahre berufen und sind ehrenamtlich tätig.

Eine Immobilien-Aktiengesellschaften ist ein Unternehmen, das in der Rechtsform der Aktiengesellschaft geführt wird und überwiegend in Immobilien investiert. Einige dieser Aktiengesellschaften sind börsennotiert. Der Vorteil von Immobilienaktiengesellschaften ist, dass sie über den Zugang zum Kapitalmarkt Eigenkapital für Investitionen in Immobilien generieren können.

Eine Immobilienblase ist eine Form von Spekulationsblase. Ausgangspunkt ist eine deutliche Überbewertung von Immobilien. Nach einem Höchststand fallen die Preise in kurzer Zeit stark, weil die Nachfrage sinkt, Banken keine Kredite mehr vergeben und das Angebot dennoch steigt. Projektentwickler gehen Pleite, Eigentümer müssen ihre Objekte abstoßen, weil sie irgendwann ihre Kredite nicht mehr bedienen können, Gebäude stehen leer, ihr Wert sinkt.

Bei einem Immobilien-Fonds legen mehrere Investoren ihr Kapital zusammen, um in Immobilien zu investieren. Bei offenen Immobilienfonds ist die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt, Anteile können eingezahlt oder verkauft werden. Solche Fonds gelten als relativ sicher. Dafür ist die Rendite meist niedriger. Ein Problem bei offenen Immobilienfonds ist, dass sie zeitweise geschlossen werden können. Auch müssen Anleger Mindesthalte- und Kündigungsfristen beachten.

Ein geschlossener Investmentfonds investiert in der Regel in ein einzelnes Projekt. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen, Ein- und Auszahlungen sind in der Regel nicht vorgesehen. Der Anleger beteiligt sich hier an einem Unternehmen. Als Mitunternehmer haftet er daher für Verluste, und zwar bis zur Höhe seiner Einlage. Es ist also ein Komplettverlust möglich.

Immobilien-Spezialfonds umfassen Investitionen von “nicht-natürlichen” Anlegern wie zum Beispiel Versicherungsgesellschaften und Altersvorsorgeeinrichtungen. Laut dem Deutschen Fondsverband (BVI) hatten im Jahr 2018 beide Gruppen mehr als 1.000 Milliarden Euro ihres Anlagekapitals in Spezialfonds investiert.

Rund 50 Millionen Menschen in Deutschland haben direkt oder indirekt in solche Fonds investiert. Indirekt deshalb, weil auch jeder Inhaber einer Lebens- oder Rentenversicherung über Versicherungsgesellschaften einen großen Teil der Beiträge in Fonds anlegt.

Spezialfonds werden von Kapitalanlagegesellschaften verwaltet und unterstehen wie offene und geschlossene Immobilienfonds der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin).

Zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten wurde im Jahr 2015 das Mietrechtsanpassungsgesetz von der Großen Koalition verabschiedet – die sogenannte “Mietpreisbremse”. 2019 wurde sie verschärft. Im Dezember 2019 brachte die Große Koalition einen nochmals verschärften Gesetzesentwurf in den Bundestag ein.

Die Mietpreisbremse regelt in bestimmten Gebieten mit “angespanntem Wohnungsmarkt” die für Wohnraum zulässige Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses. Diese darf die “ortsübliche Vergleichsmiete” höchstens um zehn Prozent übersteigen. Die Geltungsgebiete werden von den Bundesländern in Abstimmung mit den Gemeinden festgelegt. Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete können unter anderem ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten herangezogen werden.

Es gibt verschiedene Ausnahmen: So ist die Mietpreisbremse nicht anzuwenden auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden sowie auch nicht auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Mietendeckel ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das vom Senat von Berlin geplante Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung. Das von der rot-rot-grünen Koalition angestoßene Gesetz soll eine Begrenzung von Wohnraummieten ermöglichen. Der Mietendeckel soll die Mieten für fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 einfrieren. In Kraft treten könnte das Gesetz im ersten Quartal 2020, allerdings gibt es noch offene verfassungsrechtliche Fragen: Umstritten ist unter anderem die Gesetzgebungskompetenz zwischen Bund und Ländern.

In Deutschland ist der Mietspiegel eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Wohnungsbau. Er dient zur Begründung von Mieterhöhungen und wird von Städten und Gemeinden zusammen mit Interessengruppen wie Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt.

Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht bauliche Veränderungen, durch die nachhaltig Energie eingespart, der Wasserverbrauch vermindert oder das Klima geschützt werden. Generell wird dadurch der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.

Die Abgrenzung von “Modernisierungs-” und “Erhaltungsmaßnahmen” ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Die Kosten einer Erhaltung muss der Vermieter tragen – die Kosten einer Modernisierung können auf die Mieter umgelegt werden.

Bei einer Nachverdichtung soll der vorhandene Raum intensiver genutzt werden, beispielsweise durch das Aufstocken vorhandener Gebäude oder die Schließung von Baulücken. Die Fixkosten vorhandener Infrastruktur können dadurch auf eine höhere Zahl von Einwohnern umgelegt werden.

Eine spezielle Form von Immobilien-Aktiengesellschaften sind Real-Estate-Investment-Trusts (REIT). In Deutschland handelt es sich dabei immer um eine börsennotierte AG. REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien.

Ein wesentliches Merkmal von REITs ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern der Einkommensteuer.

Als sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, insbesondere für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Die persönlichen Voraussetzungen müssen Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein nachweisen. Für Wohnungen, die mit öffentlicher Förderung im sozialen Wohnungsbau errichtet worden sind, gelten für eine festgelegte Zeit besondere Bindungen, insbesondere Preisbindung und Belegungsbindung.

Wohnraum gilt immer dann als zweckentfremdet, wenn er beruflich oder gewerblich genutzt wird (zum Beispiel als Büro oder als Praxis), aber auch, wenn er als Ferienwohnung vermietet oder abgerissen wird und wenn er länger als drei Monate leer steht. In München ist das seit 1972 verboten, damit dem Wohnungsmarkt kein Wohnraum entzogen wird. Die Stadt kann eine Zweckentfremdung aber genehmigen, wenn Wohnraum neu geschaffen oder eine Ausgleichszahlung geleistet wird, die dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zugutekommt. Wird weniger als die Hälfte der Fläche etwa als Büro oder als Ferienunterkunft genutzt und ist die restliche Wohnung regulär bewohnt, liegt keine Zweckentfremdung vor.

AirBnB

Bodenrichtwert

Erbbaurecht

Erbbauzins/Erbpachtzins

Geldwäsche-Immobilien

Genossenschaft

Gentrifizierung

Grundbuch

Gutachterausschuss

Immobilien-Aktiengesellschaft

Immobilienblase

Immobilienfonds

Immobilien-Spezialfonds

Mietpreisbremse

Mietendeckel

Mietspiegel

Modernisierung

Nachverdichtung

REIT

Sozialwohnung

Zweckentfremdung

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